談房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全程管理

摘要：本文結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)公司工程項(xiàng)目管理的部分實(shí)例，闡述了房地產(chǎn)開發(fā)公司工程項(xiàng)目的全程管理，提出了房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的前期管理是從項(xiàng)目規(guī)劃到項(xiàng)目實(shí)施之前的管理，是管理的核心，中期管理主要是進(jìn)度、質(zhì)量、投資的管理，是管理的重點(diǎn)，后期管理是管理的升華，這些管理中最重要是人的管理。
關(guān)鍵詞：項(xiàng)目管理 前期管理 中期管理 后期管理
　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目全程管理是一項(xiàng)系統(tǒng)的復(fù)雜的工程，各個(gè)方面是相輔相成，相互牽扯，要做好全程管理，必須從以下幾個(gè)方面做好工作。
1、工程項(xiàng)目的前期管理——管理的核心
　　這里的前期管理是指房地產(chǎn)開發(fā)公司的任何一個(gè)工程項(xiàng)目從購買到土地使用權(quán)開始到進(jìn)入工程實(shí)體建設(shè)前的管理工作。簡單地說就是自房地產(chǎn)開發(fā)公司土地競標(biāo)中標(biāo)到工程實(shí)體開始建設(shè)為止，這個(gè)階段是管理的核心，最關(guān)鍵。在這一階段主要研究的是設(shè)計(jì)方案、施工圖紙、招投標(biāo)文件、合同以及工程現(xiàn)場的實(shí)際情況等，任何一項(xiàng)的漏洞或錯(cuò)誤都會(huì)對我們以后的管理造成工作上的被動(dòng)和經(jīng)濟(jì)上的損失，這階段對項(xiàng)目投資的影響程度為95%以上。現(xiàn)場管理人員對這些資料內(nèi)容的不熟悉，將造成項(xiàng)目管理工作上的失誤和信息的缺真。
　　在這一階段我們須從以下四個(gè)方面做好準(zhǔn)備工作：
　　1.1設(shè)計(jì)方案的研究、確定。
　　現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)公司購買的土地已經(jīng)含有土地的使用性質(zhì)、用地強(qiáng)度、容積率等設(shè)計(jì)條件，因此房地產(chǎn)開發(fā)公司購買土地后，根據(jù)政府部門的設(shè)計(jì)條件，就要進(jìn)行項(xiàng)目調(diào)研：項(xiàng)目周邊的環(huán)境，項(xiàng)目的市場情況，項(xiàng)目地點(diǎn)的風(fēng)土人情。進(jìn)一步進(jìn)行項(xiàng)目的定位：項(xiàng)目的檔次，項(xiàng)目的銷售對象以及項(xiàng)目的目標(biāo)。根據(jù)以上資料進(jìn)行建筑方案的研究、設(shè)計(jì)和確定，做到建筑平面布置合理，結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)施工經(jīng)濟(jì)。此階段是決定項(xiàng)目成功與否的關(guān)鍵，決定項(xiàng)目的投資收益。例如:某房地產(chǎn)開發(fā)公司過高的估計(jì)項(xiàng)目所在地的消費(fèi)能力，將其開發(fā)的高層項(xiàng)目的套型面積定位在130--200平方米的戶型上，并且一次完成了5棟共計(jì)496套，結(jié)果該公司完全陷入了困境。因此，設(shè)計(jì)必須以人為本，以住戶的生活舒適方便為本。設(shè)計(jì)必須符合項(xiàng)目定位，不要偏離定位去追求不切合實(shí)際的東西。在條件許可的前提下，應(yīng)該盡量考慮項(xiàng)目營銷的方便。設(shè)計(jì)除了遵循專業(yè)規(guī)范以及技術(shù)要點(diǎn)之外，還應(yīng)盡量考慮中國傳統(tǒng)建筑景觀學(xué)說的基本禁忌。
　　1.2、審核圖紙，解決圖紙自身存在的問題。
　　現(xiàn)在設(shè)計(jì)院出來的圖紙，因?yàn)楣て�、�?zé)任心、技術(shù)力量等因素往往錯(cuò)漏百出，特別是一些細(xì)部節(jié)點(diǎn)的建筑做法，這就要求房地產(chǎn)開發(fā)公司的項(xiàng)目管理人員組織好監(jiān)理、施工單位，同時(shí)協(xié)調(diào)好公司有關(guān)的技術(shù)人員多看圖、多審圖，提前發(fā)現(xiàn)圖紙的錯(cuò)漏，并及時(shí)解決，保證圖紙的準(zhǔn)確性和合理性，從龍頭上堵住錯(cuò)漏，減少施工階段的設(shè)計(jì)變更和工程簽證，挽回工期和經(jīng)濟(jì)損失。延伸一下，就是在每一階段施工前，都要研究圖紙，做好準(zhǔn)備
　　同時(shí)針對工程實(shí)際情況，了解工程做法是否與工程建設(shè)實(shí)際配套，目前，受專業(yè)水平的限制，房地產(chǎn)開發(fā)公司設(shè)計(jì)委托任務(wù)書的內(nèi)容不全面，對于工程主體完成后，裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場定，造成工期控制難度加大，工程費(fèi)用增加。
　　1.3、研究項(xiàng)目范圍和確定合同內(nèi)容。
　　我們要對項(xiàng)目范圍進(jìn)行詳細(xì)研究、確定合同條款內(nèi)容，根據(jù)項(xiàng)目范圍確定采用固定總價(jià)合同還是使用固定單價(jià)合同。根據(jù)項(xiàng)目范圍情況研究合同的風(fēng)險(xiǎn)，約定項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)范圍。合理規(guī)避合同風(fēng)險(xiǎn)，全面履約，預(yù)防和減少合同糾紛。
　　對承包企業(yè)的承諾、服務(wù)做好充分的了解熟悉，解決標(biāo)書的合同范圍是否有遺漏、是否有重復(fù)，才能有利于以后的工程管理，加重我們與對方的商談砝碼，贏得對方的尊重。
    1.4、核對招投標(biāo)文件、合同、施工圖紙與施工現(xiàn)場實(shí)際是否相符。
　　我們要充分了解施工現(xiàn)場的情況，核對招投標(biāo)文件、合同、圖紙是否與施工現(xiàn)場實(shí)際相符，將問題在事前解決。例如：有一工程中，空調(diào)發(fā)包供貨合同明確指出：“供需雙方若對合同提出變更意見，應(yīng)采取書面形式于交貨之日前30天向?qū)Ψ教岢龊贤�變更請求，”工地代表在了解合同�?nèi)容后，想到曾收到一份設(shè)計(jì)變更，取消兩臺(tái)風(fēng)機(jī)盤管，立即召集供貨單位落實(shí)，雖然事后確認(rèn)合同數(shù)量已減少了這兩臺(tái)風(fēng)機(jī)盤管，但如果我們不了解，而合同中又包含，那么我們需支付這兩臺(tái)設(shè)備的費(fèi)用。再比如我們某工程配電箱招標(biāo)后，專業(yè)工程師在收到投標(biāo)文件后，發(fā)現(xiàn)漏報(bào)一種開關(guān)，因數(shù)量多，總價(jià)相差約四五萬元，在未簽合同前，通過雙方協(xié)商，圓滿解決了問題，避免了損失。

2、工程項(xiàng)目的中期管理——管理的重心
　　這一階段主要是現(xiàn)場的質(zhì)量、進(jìn)度、成本以及溝通協(xié)調(diào)的問題。這個(gè)階段是管理的重心，最復(fù)雜繁瑣。這個(gè)階段可以通過管理人員分工、任務(wù)分配來完成,要做到時(shí)時(shí)事事有人管理。從大的方面來講，什么人管哪一棟樓，什么時(shí)候定期或不定期檢查工地，什么時(shí)候要完成什么目標(biāo)，誰主抓現(xiàn)場、誰主抓技術(shù)、誰主抓溝通協(xié)調(diào)、處理各種社會(huì)關(guān)系……，從小的方面講，短期目標(biāo)誰主抓這幾件事，誰負(fù)責(zé)另外幾件事……，這樣分工清楚、責(zé)任明確、又充分發(fā)揮各自的特長，就比較好管理，但有分工，絕不能分家，絕不能他的事我不管，我的事他不管，誰的事都是房地產(chǎn)開發(fā)公司的事，哪一個(gè)環(huán)節(jié)都不能出現(xiàn)紕漏、差錯(cuò)，必須及時(shí)溝通，每一位都要了解工地的總體情況，對于房地產(chǎn)開發(fā)公司來說，工程的每個(gè)方面都要備受關(guān)注，工程建設(shè)任務(wù)很緊急,工程質(zhì)量是生命,進(jìn)度是效益，如何抓好這一階段的現(xiàn)場管理，質(zhì)量、進(jìn)度、投資是矛盾的也是相輔相成的。
　　2.1、質(zhì)量管理
　　工程質(zhì)量管理中的質(zhì)量控制主要表現(xiàn)為施工組織的質(zhì)量控制和施工現(xiàn)場的質(zhì)量控制，工程現(xiàn)場質(zhì)量控制的內(nèi)容包括工藝質(zhì)量控制和產(chǎn)品質(zhì)量控制，簡單的說就是材料、構(gòu)件、設(shè)備本身質(zhì)量控制和施工、安裝工藝過程的質(zhì)量控制。以土建工程為例來說：目前，無論是監(jiān)理單位還是施工單位，都比較重視工程主體階段的施工質(zhì)量，確保不出現(xiàn)大的質(zhì)量事故和安全事故，但對于框架填充墻、抹灰等后期工程質(zhì)量較放松，以致出現(xiàn)墻體裂縫多，抹灰面平整度不夠等問題，造成維修工作量加大。在工程裝修階段，因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)公司的原因，多數(shù)面層材料的花色、樣式均由領(lǐng)導(dǎo)選定，監(jiān)理、施工單位為滿足領(lǐng)導(dǎo)要求，比較注重花色、樣式，而忽略內(nèi)在質(zhì)量，一旦發(fā)生質(zhì)量問題，就以“這是領(lǐng)導(dǎo)定的，我們也沒有辦法”等理由來搪塞。質(zhì)量控制主要在以下幾個(gè)方面。
　　2.1.1、材料方面
　　目前的建筑市場，機(jī)械、人工費(fèi)用已沒有多少利潤，承包商為賺取更大的利潤，只能從材料上考慮，往往是按工程技術(shù)規(guī)范要求的品種、規(guī)格等采購相關(guān)的半成品，但對質(zhì)量不進(jìn)行有效的控制，放任自流，技術(shù)參數(shù)無法達(dá)到要求，而國內(nèi)參差不齊的建材市場為其提供了源頭。一旦這些成品、半成品、構(gòu)配件及原材料進(jìn)入工程施工現(xiàn)場并使用到工程項(xiàng)目中，將給工程留下質(zhì)量隱患。材料對于工程質(zhì)量的重要性不言而喻，在施工現(xiàn)場，要加強(qiáng)材料質(zhì)量的控制，這就要求我們：
　　（1）平時(shí)注意各方面材料信息的搜集整理工作，了解各個(gè)方面材料供應(yīng)的品牌質(zhì)量、市場價(jià)格信息等。
　　（2）要求施工單位購買材料前,提供材料樣品并封樣品，加強(qiáng)材料的檢查驗(yàn)收，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟
　�。�3）督促施工企業(yè)抓好材料的現(xiàn)場管理，并做好合理使用，該采取措施保護(hù)的，一定要采取措施保護(hù)。
　　（4）做好材料的試驗(yàn)、檢驗(yàn)工作。鋼筋焊接接頭的現(xiàn)場抽樣檢測工作施工現(xiàn)場很難做到。
　　2.1.2、人的方面
　　人是施工過程的主體，是影響工程質(zhì)量的主觀因素，工程質(zhì)量的形成受到所有參加工程項(xiàng)目人員的共同作用，他們是形成工程質(zhì)量的主要因素，人工作質(zhì)量的高低直接決定了工程項(xiàng)目的質(zhì)量。在我們施工現(xiàn)場管理時(shí)，首先要考慮到對人的因素的控制。例如：在現(xiàn)行清單招標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)的情況下，承包企業(yè)為取得更高的經(jīng)濟(jì)效益，往往選用的人工費(fèi)低的作業(yè)人員。這就更加增加了我們現(xiàn)場管理的難度，要適時(shí)地了解情況，在工作上要講原則，但要尊重大家，要與大家交朋友，說白一點(diǎn)我們在工作上要扮“包公”，在生活上“做朋友”，體現(xiàn)人文管理，注意解決矛盾、緩解壓力，使工人趕到了關(guān)懷，心情愉悅的投入到工作中。
　　2.1.3、工作方法方面
　　施工過程中的方法包含工程建設(shè)周期內(nèi)所采取的技術(shù)方案、工藝流程、組織措施、檢測手段、施工組織設(shè)計(jì)等。施工方案正確與否，直接影響工程質(zhì)量控制能否順利實(shí)現(xiàn)。往往由于施工方案考慮不周而拖延進(jìn)度，影響質(zhì)量，增加投資。在審核施工方案時(shí)，必須結(jié)合工程實(shí)際，從各個(gè)方面進(jìn)行全面分析、綜合考慮，力求有利于提高質(zhì)量、加快進(jìn)度、降低成本。房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員一定要強(qiáng)調(diào)的工程技術(shù)交底工作，為什么強(qiáng)調(diào)這項(xiàng)工作，有兩方面的原因。
　�。�1）目前，技術(shù)交底工作在各個(gè)施工現(xiàn)場比較忽視，施工單位、監(jiān)理單位往往認(rèn)為工人做了這么多年，知道怎么做，在我做現(xiàn)場管理工作時(shí)，曾經(jīng)在施工現(xiàn)場詢問工人，如何進(jìn)行作業(yè)，大面上都知道怎么做，但工程的特殊要求就不知道了。
　�。�2）通過技術(shù)交底可以解決一些觀感上的問題：如鋪貼大門廳地磚（或石材）為例，中國人的審美觀以對稱為美，很多門廳正對大樓梯，如果居中向兩邊鋪貼，則中縫與門縫（或旋轉(zhuǎn)門中軸）對齊，如相反，則可能造成觀感上的位置偏移，如大廳中間有拼圖，則效果更差。
　　2.1.4、環(huán)境方面
　　影響工程質(zhì)量的環(huán)境因素很多，常見的主要由工程地質(zhì)、水文、氣象、照明、污染等。這種環(huán)境因素對工程質(zhì)量的影響具有復(fù)雜而多變的特點(diǎn)，形成的質(zhì)量后果難以具體到某方責(zé)任，造成的維修費(fèi)用往往要甲方承擔(dān)，在施工過程中，要時(shí)刻注意環(huán)境的變化，督促、落實(shí)相關(guān)方采取必要的措施，避免發(fā)生質(zhì)量問題。比如：我在陽光國際中心項(xiàng)目施工期間，地下室地面施工期間正處在雨季，雖然采取了擋水措施，但是因瞬間雨水太大，仍有部分雨水沖入地下室，造成施工現(xiàn)場地下室排水60個(gè)機(jī)械臺(tái)班并沖洗地下室，增加了工程投資。
　　在工程施工過程中，往往前一工序就是后一工序的環(huán)境，前一分項(xiàng)、分部工程也就是后一分項(xiàng)、分部工程的環(huán)境，這種環(huán)境引起的質(zhì)量差異的劃分比較明確，但對工期、質(zhì)量的影響較大，因此根據(jù)工程的特點(diǎn)和具體條件，應(yīng)對影響質(zhì)量的環(huán)境因素采取有效的措施嚴(yán)加控制。例如：我在陽光國際中心項(xiàng)目的電梯前室，樓板澆注混凝土局部偏高，造成鋪貼石材的粘結(jié)層厚度減小，如不鑿除多余的混凝土，將造成質(zhì)量隱患，石材容易空鼓，現(xiàn)場只能鑿除多余的混凝土，影響了工程進(jìn)度。
　　2.2、施工現(xiàn)場進(jìn)度控制
　　房地產(chǎn)工程項(xiàng)目建設(shè)一個(gè)顯著的特點(diǎn)就是工期緊張，因此控制工程進(jìn)度是現(xiàn)場管理的一項(xiàng)很重要的工作。工程項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度受諸多因素影響，這就要求我們管理人員在事先對影響進(jìn)度的各種因素做好預(yù)測、分析，給與足夠的重視，提前解決，做好控制。綜合我們以前工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)，影響工程進(jìn)度的主要因素存在以下幾個(gè)方面:
　　2.2.1、建設(shè)單位的影響
　�。�1）工程施工合同中未涉及問題的談判、確定。例如：材料替代、清單漏項(xiàng)單價(jià)的確認(rèn)等。
　�。�2）現(xiàn)場管理人員組織、管理、協(xié)調(diào)能力不足，致使承包商、分包商、材料設(shè)備供應(yīng)商的配合上出現(xiàn)矛盾，致使無法按照進(jìn)度計(jì)劃執(zhí)行。
　�。�3）向有關(guān)行業(yè)主管部門提出各種申請審批、審核手續(xù)的延誤。項(xiàng)目管理論壇
　　（4）房地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)供應(yīng)的材料、設(shè)備供貨不及時(shí)，數(shù)量、型號(hào)、技術(shù)參數(shù)與實(shí)際所需不符，貨物產(chǎn)品質(zhì)量不合格。
　　（5）對施工單位提供的工程需用材料設(shè)備的確認(rèn)時(shí)間太長。
　�。�6）工程項(xiàng)目使用功能的局部調(diào)整和完善。
　　2.2.2、設(shè)計(jì)單位的影響
　�。�1）不能按設(shè)計(jì)合同的約定及時(shí)提供施工所需的圖紙。項(xiàng)目管理者聯(lián)盟文章
　�。�2）為項(xiàng)目設(shè)置的設(shè)計(jì)人員各專業(yè)間缺乏協(xié)調(diào)配合，致使各專業(yè)之間出現(xiàn)設(shè)計(jì)矛盾，圖紙的“缺、漏、碰、錯(cuò)”現(xiàn)象嚴(yán)重，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更大量增加。
　�。�3）不能按建設(shè)單位的要求及時(shí)解決在施工過程中出現(xiàn)的設(shè)計(jì)問題。
　　2.2.3、承包商（分包商）的影響
（1）項(xiàng)目經(jīng)理部配置的管理人員不能滿足施工需要，管理水平低、經(jīng)驗(yàn)不足。
　�。�2）不能根據(jù)施工現(xiàn)場情況及時(shí)調(diào)配勞動(dòng)力和施工機(jī)具，施工人員的經(jīng)驗(yàn)、水平及人數(shù)不能滿足施工需要。
　�。�3）施工用機(jī)械設(shè)備配置不合理不能滿足施工需要。
　�。�4）承包商采購的材料供應(yīng)不及時(shí)，材料的數(shù)量、型號(hào)及技術(shù)參數(shù)錯(cuò)誤，供貨質(zhì)量不合格。
　�。�5）總承包商協(xié)調(diào)管理各分包商的能力不足，相互配合工作不及時(shí)、不到位。
　�。�6）承包商（分包商）自有資金不足或資金安排不合理，無法滿足工程建設(shè)需要。
　　2.2.4、材料設(shè)備供應(yīng)商的影響
　�。�1） 原材料、配套零部件供應(yīng)不能滿足生產(chǎn)需要，生產(chǎn)能力不能滿足需要。
　　（2）運(yùn)輸方式及運(yùn)力不能滿足需要。
　�。�3）生產(chǎn)產(chǎn)品的型號(hào)、參數(shù)、數(shù)量錯(cuò)誤或與樣品不符、與合同不符。項(xiàng)目管理培訓(xùn)
　　（4）包裝、存儲(chǔ)、運(yùn)輸及二次搬運(yùn)不當(dāng)造成貨物破損和丟失。
　　（5） 供應(yīng)商的自有資金不足或資金使用安排不合理，無法支付原材料費(fèi)用。
　　2.2.5、監(jiān)理單位的影響
　　（1）監(jiān)理項(xiàng)目部配置的監(jiān)理工程師的學(xué)歷、專業(yè)、資質(zhì)、資格、經(jīng)驗(yàn)、水平、數(shù)量、年齡、健康狀況不能滿足工程監(jiān)理需要。
　�。�2）責(zé)任心不強(qiáng)、管理協(xié)調(diào)能力薄弱，不能根據(jù)施工現(xiàn)場的實(shí)際情況及時(shí)采取有效措施保證工程按計(jì)劃實(shí)施。
　　從上述諸多因素影響工程進(jìn)度的程度看建設(shè)單位和承包商（分包商）起著最主要的作用，當(dāng)然更是人的原因。房地產(chǎn)開發(fā)公司作為建設(shè)項(xiàng)目現(xiàn)場的組織和管理者對項(xiàng)目現(xiàn)場計(jì)劃進(jìn)行綜合有效的控制，對影響進(jìn)度的各種因素進(jìn)行全面的預(yù)測和分析，協(xié)調(diào)聯(lián)動(dòng)，促進(jìn)對有利因素的充分利用和對不利因素的妥善預(yù)防及克服，實(shí)現(xiàn)對進(jìn)度的主動(dòng)控制，保證工期目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
　　2.3、施工現(xiàn)場投資控制
　　目前，在清單招標(biāo)合理低價(jià)中標(biāo)的情況下，施工單位往往采取先低價(jià)中標(biāo)、然后高索賠即：通過施工現(xiàn)場的洽商、簽證、變更及清單漏項(xiàng)（以下統(tǒng)稱經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽單）來完成其經(jīng)濟(jì)目的，尤其清單漏項(xiàng)部分的工程費(fèi)用，往往成為施工單位索賠費(fèi)用的重點(diǎn)。
　　施工現(xiàn)場的各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽單通常采用建設(shè)單位和監(jiān)理單位確認(rèn)的做法，因監(jiān)理單位目前大部分實(shí)行監(jiān)理部負(fù)責(zé)制，且其人員受責(zé)任心和造價(jià)控制能力的限制，往往實(shí)際控制能力大打折扣，甚至個(gè)別人員受個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，喪失原則，這就要求我們現(xiàn)場管理人員：
　　2.3.1、提高責(zé)任心和業(yè)務(wù)水平
首先要熟悉施工圖、招投標(biāo)文件及合同等有關(guān)資料，其次要深入施工現(xiàn)場，必要的時(shí)候留下一些工程錄像和照片，了解施工中的異常情況或施工工藝變動(dòng)情況。
　　簽發(fā)工程簽證時(shí)，要考慮其內(nèi)容是否符合有關(guān)資料規(guī)定，是否包含在定額施工范圍內(nèi)，注意剔出重復(fù)的工程量，因?yàn)橛行┕ぷ鲀?nèi)容雖然沒有在圖紙上反映，但包含在定額之中，工程量確認(rèn)要盡可能詳細(xì)，不能含糊其辭，要以審計(jì)部門進(jìn)行工程量計(jì)算方便為原則，要嚴(yán)格把握，實(shí)際發(fā)生多少簽多少，不得將其他因素考慮進(jìn)去以增大數(shù)量進(jìn)行補(bǔ)償。同時(shí)要加強(qiáng)學(xué)習(xí)、積累工程造價(jià)知識(shí)，尤其工程定額雖是參考性的，但計(jì)量規(guī)則我們還是應(yīng)該熟悉的，且土建人員對其他專業(yè)了解不深。
　　2.3.2、做好文字和各種影響資料的紀(jì)錄
　　針對從施工到審計(jì)時(shí)間較長的實(shí)際情況，為避免記不清楚，要根據(jù)施工現(xiàn)場的實(shí)際情況及時(shí)做好記錄，避免日后的口舌之爭，甚至形成費(fèi)用的增加。
　　2.3.3、嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)公司的工程變更制度
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司目前執(zhí)行工程變更審核制度，對于增加規(guī)模，提高標(biāo)準(zhǔn)的工程變更，更是要嚴(yán)格履行變更手續(xù)，杜絕變更的隨意性。
　　2.3.4、工程簽證及時(shí)，全面考慮
　　及時(shí)辦理各項(xiàng)工程簽證，避免由于時(shí)間過長而以其不必要的糾紛。對于增加費(fèi)用的，施工單位會(huì)據(jù)理力爭，少了，對方肯定不同意；對于費(fèi)用減少的，我們要據(jù)理力爭，這是體現(xiàn)我們工作質(zhì)量和責(zé)任心的地方。比如：施工現(xiàn)場依據(jù)使用功能的考慮，需要大開間，取消一堵墻體，往往施工單位出一份洽商取消了土建墻體的施工，但相應(yīng)的電器插座、管線是否取消就沒有了下文，而在工程審計(jì)階段，往往分專業(yè)審計(jì)，電氣專業(yè)的審計(jì)人員見不到土建的洽商，這就造成我們該減的費(fèi)用沒有減下來（要注意承包商預(yù)埋的工程量）。
　　2.3.4.1、工程簽證必須量化要求，每一個(gè)字、每一個(gè)字母都必須清晰
　　比如：閥門型號(hào)一個(gè)字母的差別，費(fèi)用則相差數(shù)倍，同樣的閥門因內(nèi)襯材料的不同，一個(gè)是橡膠墊，一個(gè)是四氟墊，但價(jià)格一個(gè)是七八百元，而另一個(gè)則達(dá)到兩千多元。
　　2.3.4.2、工程簽證發(fā)生的責(zé)任界線劃分要明確
　　現(xiàn)場工程簽證有時(shí)前后有反復(fù)出現(xiàn)接近的施工內(nèi)容，先變與后變的部位反映不清，洽商內(nèi)容簽發(fā)后是否施工不明確，部分工程量簽發(fā)取消時(shí)，界線劃分不明確，造成審計(jì)難度加大，有可能造成費(fèi)用增加，例如：在某工程消防管道預(yù)覽洞的四周，消防單位的封堵和裝修與土建施工單位的裝修無法銜接，因此在工程會(huì)議中要求土建施工單位處理此處，土建施工單位報(bào)送600元每層的費(fèi)用�，F(xiàn)場監(jiān)理工程師核算后200元每層，并簽發(fā)。土建施工單位認(rèn)為費(fèi)用太少不同意施工，監(jiān)理單位又通知消防單位自行施工。工程決算時(shí)土建單位將監(jiān)理工程師簽發(fā)的200元每層的文件拿出來進(jìn)行費(fèi)用索賠，消防單位將監(jiān)理工程師的自行施工的通知拿出來。如果工程分開決算，則建設(shè)單位被動(dòng)。
　　2.3.4.3、工程簽證的費(fèi)用編制原則和程序
　　現(xiàn)場簽證費(fèi)用是整個(gè)工程投資的一部分，所以該費(fèi)用預(yù)算的編制及結(jié)算應(yīng)與正規(guī)的預(yù)算編制原則和程序相一致；其中執(zhí)行的定額、基價(jià)及取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)與主體工程所簽訂合同規(guī)定相吻合。
　　2.3.5、做好原合同施工范圍內(nèi)未施工工程量的核減工作
　  審計(jì)單位或財(cái)政評審?fù)�往只是對有資料依據(jù)的圖形、文字資料進(jìn)行審核，即使到工程現(xiàn)場查驗(yàn)，由于時(shí)間和經(jīng)驗(yàn)的不足，難免出現(xiàn)失誤，對于已經(jīng)隱蔽的分項(xiàng)更無從查起，勢必會(huì)造成工程費(fèi)用的實(shí)際加大。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員一定要做好核減原施工合同范圍內(nèi)施工單位沒有施工的工程量。
　　綜上所述，只要在工程建設(shè)中加強(qiáng)“經(jīng)濟(jì)”觀念，抱著認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，堅(jiān)持實(shí)事求是的辦事作風(fēng)，充分重視節(jié)約投資的重要性，就一定能管好用好施工現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)費(fèi)用簽單，真實(shí)反映工程的原貌。

3、工程項(xiàng)目的后期管理——管理的升華
　　這個(gè)階段主要是處理遺留問題、做好后期服務(wù)，并吸取教訓(xùn)、總結(jié)經(jīng)驗(yàn)。這個(gè)階段要重視，各自該完成的目標(biāo)要完成，該收尾的要及時(shí)收尾，千萬不要留下一個(gè)爛攤子。特別要回顧一下，哪個(gè)環(huán)節(jié)出了不該出的問題，哪些方面做得比較好，以便以后的工程可以避免或借鑒。
　　3.1工程項(xiàng)目收尾
　　施工單位完成合同內(nèi)容規(guī)定的工作后，提供工程竣工驗(yàn)收報(bào)告，房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員要督促監(jiān)理單位進(jìn)行工程竣工預(yù)驗(yàn)收，需要進(jìn)行分戶驗(yàn)收的監(jiān)督施工單位、監(jiān)理工程師認(rèn)真完成分戶驗(yàn)收。應(yīng)該進(jìn)行專項(xiàng)驗(yàn)收的監(jiān)理工程師整理資料，協(xié)助施工單位一起完成專項(xiàng)驗(yàn)收�，F(xiàn)場管理人員組織監(jiān)理單位、施工單位，邀請政府相關(guān)管理部門參加，進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收，報(bào)政府建設(shè)主管部門備案。
　　3.2工程資料收尾
　　房地產(chǎn)開發(fā)公司的現(xiàn)場管理人員的所有工程資料都要進(jìn)行資料歸檔，每一個(gè)人都要完成一份總結(jié)報(bào)告。將工程現(xiàn)場管理過程中的經(jīng)驗(yàn)，成果總結(jié)歸檔以便房地產(chǎn)開發(fā)公司將來借鑒利用
所有這些歸根結(jié)底就是人的管理，個(gè)人的業(yè)務(wù)水平是一個(gè)方面，而個(gè)人的責(zé)任心才是最重要的。因此房地產(chǎn)開發(fā)公司的管理人員應(yīng)該是集工程技術(shù)、工程控制、管理技術(shù)于一身的復(fù)合型人才。（資料來源：項(xiàng)目管理者聯(lián)盟）

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