如何控制房地產(chǎn)項(xiàng)目的進(jìn)度

    進(jìn)度控制是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的控制目標(biāo)之一，其重要性對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)不言而喻。它直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)的時(shí)間，關(guān)系到開發(fā)商的經(jīng)濟(jì)利益，同時(shí)也關(guān)系到消費(fèi)者的利益。項(xiàng)目計(jì)劃進(jìn)度必須服從公司經(jīng)營(yíng)進(jìn)度的需求�，F(xiàn)實(shí)中，房地產(chǎn)公司確能做到上述兩點(diǎn)，問題在于目前的工程施工往往是前松后緊，即前階段超期，后階段趕工，以此造成的后果是以犧牲工程質(zhì)量為代價(jià)，將問題爆發(fā)于物業(yè)管理階段，加大了公司物業(yè)管理成本，降低了公司美譽(yù)度。
    在開發(fā)項(xiàng)目管理當(dāng)中，經(jīng)常碰到工作任務(wù)的計(jì)劃時(shí)間屢屢打破而拖延的情況，給項(xiàng)目成本控制造成極大浪費(fèi)，更糟的是時(shí)間屢屢拖延了之后而難以找到責(zé)任方的情況，最終受到傷害最大的是開發(fā)商自己，或更上層領(lǐng)導(dǎo)。眾所周知，出于資金安排和銷售的需要，項(xiàng)目開工后，房地產(chǎn)企業(yè)不會(huì)輕易變更事前擬定的開盤時(shí)間和交房時(shí)間，尤其是商品房開發(fā)過程中已經(jīng)支付定金的購(gòu)房人，這就要求工程必須在開盤前完成主體施工，在交房前完成項(xiàng)目竣工驗(yàn)收。
    在項(xiàng)目管理中,項(xiàng)目的特殊性決定了項(xiàng)目中必然包含種種相互關(guān)聯(lián)的任務(wù)和不可預(yù)知的風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目本身的設(shè)計(jì)、功能、技術(shù)、施工、外部環(huán)境等不確定因素,對(duì)項(xiàng)目的計(jì)劃執(zhí)行會(huì)產(chǎn)生各種各樣的影響。  作為項(xiàng)目實(shí)施的指導(dǎo)性文件,項(xiàng)目計(jì)劃對(duì)項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)進(jìn)行籌劃安排,將項(xiàng)目的全過程、全部目標(biāo)和全部活動(dòng)統(tǒng)統(tǒng)納入計(jì)劃的軌道,使人力、材料、機(jī)械、設(shè)備和建設(shè)資金等各種資源得到合理充分有效的運(yùn)用,以期實(shí)施過程中及時(shí)對(duì)各階段各環(huán)節(jié)進(jìn)行協(xié)調(diào),達(dá)到質(zhì)量?jī)?yōu)良、工期和造價(jià)合理的預(yù)定目標(biāo)。為了對(duì)工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度有效地控制，必須在項(xiàng)目計(jì)劃實(shí)施之前對(duì)影響工程項(xiàng)目進(jìn)度的因素進(jìn)行分析，進(jìn)而提出保證項(xiàng)目計(jì)劃成功的措施，以實(shí)現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目計(jì)劃的主動(dòng)控制。影響工程項(xiàng)目計(jì)劃的因素有很多，歸納起來，主要有以下幾個(gè)方面：
    1、工程建設(shè)相關(guān)單位的影響。影響工程項(xiàng)目計(jì)劃的單位不只是施工承包單位。事實(shí)上，只要是與工程建設(shè)有關(guān)的單位(如政府有關(guān)部門、業(yè)主，設(shè)計(jì)單位、甲材供應(yīng)單位、資金貸款單位，以及自來水、通訊、供電等部門等)，其工作進(jìn)度的拖后必將對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。因此，控制施工進(jìn)度僅僅考慮施工承包單位是不夠的，必須充分發(fā)揮相關(guān)部門的作用，協(xié)調(diào)各相關(guān)單位之間的進(jìn)度關(guān)系。而對(duì)于那些無法進(jìn)行協(xié)調(diào)控制的進(jìn)度關(guān)系，在進(jìn)度計(jì)劃的安排中應(yīng)留有足夠的機(jī)動(dòng)時(shí)間。
    2、甲供材對(duì)工程進(jìn)度造成影響。施工過程中需要的材料、構(gòu)配件、機(jī)具和設(shè)備等如果不能按期運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)或者運(yùn)抵施工現(xiàn)場(chǎng)后發(fā)現(xiàn)其質(zhì)量不符合有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的要求，都會(huì)對(duì)施工進(jìn)度產(chǎn)生影響。因此，項(xiàng)目計(jì)劃控制人員應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，供應(yīng)部應(yīng)做好同材料設(shè)備供應(yīng)商及施工現(xiàn)場(chǎng)的有效及時(shí)溝通。采取有效措施控制好物資供應(yīng)進(jìn)度。
    3、設(shè)計(jì)變更的影響。在施工過程中，出現(xiàn)設(shè)計(jì)變更是難免的，或者是由于原設(shè)計(jì)有問題需要修改，或者是由于業(yè)主提出了新的要求。項(xiàng)目計(jì)劃控制人員應(yīng)加強(qiáng)圖紙審查，嚴(yán)格控制隨意變更，特別對(duì)業(yè)主的變更要求應(yīng)引起重視。
    4、施工條件的影響。在施工過程中，一旦遇到天氣、地質(zhì)及周圍環(huán)境等方面的不利因素，必然會(huì)影響到施工進(jìn)度。此時(shí)，承包單位應(yīng)利用自身的技術(shù)組織能力予以克服。監(jiān)理應(yīng)積極疏通關(guān)系，協(xié)助承包單位解決那些自身不能解決的問題。風(fēng)險(xiǎn)因素包括政治、經(jīng)濟(jì)、技術(shù)及自然等方面的各種預(yù)見的因素。經(jīng)濟(jì)方面的有延遲付款、分包單位違約等;技術(shù)方面的有工程事故、試驗(yàn)失敗、標(biāo)準(zhǔn)變化等。
    5、資金的影響。工程施工的順利進(jìn)行必須是足夠的資金作保障。一般來說，資金的影響主要來自甲方，或者是由于沒有及時(shí)給足工程進(jìn)度款，或者是由于拖欠了工程進(jìn)度款，這些都會(huì)影響到承包單位流動(dòng)資金的周轉(zhuǎn)，進(jìn)而影響施工進(jìn)度。項(xiàng)目計(jì)劃控制人員應(yīng)根據(jù)甲方的資金供應(yīng)能力，安排好項(xiàng)目計(jì)劃，并督促甲方及時(shí)撥付工程進(jìn)度款，以免因資金供應(yīng)不足而拖延進(jìn)度，導(dǎo)致工期索賠。
    6、承包單位自身管理水平的影響。施工現(xiàn)場(chǎng)的情況千變?nèi)f化，如果承包單位的施工方案不當(dāng)，計(jì)劃不周，管理不善，解決問題不及時(shí)等，都會(huì)影響工程項(xiàng)目的施工進(jìn)度。
    7、專業(yè)分包的影響。專業(yè)分包的選擇應(yīng)充分做好計(jì)劃，不能由此影響工程的進(jìn)展。專業(yè)分包主要包括：鋁合金窗，外墻保溫，電梯，室內(nèi)精裝，消防報(bào)警，弱電等等，由于這些專業(yè)分包的作業(yè)內(nèi)容既包含設(shè)計(jì)，又包含施工，有的還包含供貨，因而選擇周期會(huì)較長(zhǎng)，也很難控制。所以建設(shè)單位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目計(jì)劃充分做好這些專業(yè)分包的選擇及招標(biāo)計(jì)劃，使之與施工進(jìn)度計(jì)劃相吻合。
    8、總承包和專業(yè)承包的界面劃分問題�？偝邪�，專業(yè)分包，甲供材等界面劃分問題應(yīng)提前在合同中加以明確，明確得越詳細(xì)越好。這樣就可以避免在施工過程中，對(duì)于某一項(xiàng)施工內(nèi)容，不同的施工單位由于各自的理解不同而相互推諉，相互扯皮，同時(shí)也可以有效地做好不同工序之間，不同專業(yè)之間，不同承包商之間的有效銜接。（項(xiàng)目管理者聯(lián)盟）
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