房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本控制的四個(gè)途徑

房地產(chǎn)微利時(shí)代的到來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本控制的重要性越發(fā)顯現(xiàn)。節(jié)省成本，給利潤(rùn)騰出了上升的空間，也有利于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)跑量。因此，可以說(shuō)控制好房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本由多項(xiàng)構(gòu)成，本文僅從如何控制資金成本、工程建設(shè)成本和銷(xiāo)售推廣費(fèi)等方面闡述成本的控制。
　　一、降低資金成本
　　加強(qiáng)財(cái)務(wù)杠桿的應(yīng)用，合理籌集資金。要降低資金成本，首先要降低企業(yè)負(fù)債率，關(guān)鍵是拓寬融資渠道。企業(yè)籌集資金的渠道有很多，可以向銀行貸款、面向社會(huì)發(fā)行債券、發(fā)行股票、進(jìn)行融資租賃等，要合理利用各種融資渠道，募集更多的資金。
　　(1)嚴(yán)格按工程撥款計(jì)劃按期撥付資金。
　　在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要撥付大量的工程款項(xiàng)。開(kāi)發(fā)商對(duì)此事先已有細(xì)致的計(jì)劃和安排，必須嚴(yán)格按照已經(jīng)審批過(guò)的撥款計(jì)劃，在規(guī)定的時(shí)間按規(guī)定的金額向規(guī)定的收款人撥付款項(xiàng)，并注意辦理好相關(guān)手續(xù)、配齊完備的合法單證;對(duì)于任何不按計(jì)劃撥款的要求，要予以堅(jiān)決抵制。
　　(2)壓縮現(xiàn)金庫(kù)存與現(xiàn)金的使用量。
　　企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)需要準(zhǔn)備一定數(shù)額的現(xiàn)金，應(yīng)該根據(jù)實(shí)際需要來(lái)控制現(xiàn)金庫(kù)存的數(shù)額和現(xiàn)金的使用。除了零星支付和只能用現(xiàn)金辦理的事項(xiàng)外，應(yīng)一律通過(guò)轉(zhuǎn)帳和使用支票進(jìn)行結(jié)算。這樣一可以保障資金安全性，二有利于資金的增值。由于現(xiàn)金不具備增值性，通過(guò)將現(xiàn)金轉(zhuǎn)化為存款、債券或是其他短期投資形成，實(shí)行理性的短期投資組合，方可以實(shí)現(xiàn)資金的保值增值。
　　(3)可加快在途資金的入帳。
　　在途資金是指開(kāi)發(fā)企業(yè)所取得的以支票、匯票、有價(jià)單證等形式存在，需要到銀行辦理一定手續(xù)方可以進(jìn)入帳戶的資金。對(duì)這一類(lèi)資金，自取得票據(jù)時(shí)起，所有權(quán)已歸屬開(kāi)發(fā)企業(yè)，因此應(yīng)該及時(shí)到銀行辦理手續(xù)，將這些資金及時(shí)入帳，方能產(chǎn)生效益。
　　(4)加快應(yīng)收款項(xiàng)的回收。
　　應(yīng)收帳款是企業(yè)的重要債權(quán)，實(shí)質(zhì)上是企業(yè)對(duì)外發(fā)放的低息甚至無(wú)息貸款，是對(duì)企業(yè)資金的占用，必須及時(shí)回收。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)收款項(xiàng)的形成主要是應(yīng)收的售房款，對(duì)售房款的追收應(yīng)建立嚴(yán)密的、行之有效的制度。
　　二、控制工程成本
　　1、設(shè)計(jì)階段是建設(shè)項(xiàng)目成本控制的關(guān)鍵階段
　　設(shè)計(jì)是工程建設(shè)的關(guān)鍵，它對(duì)工程造價(jià)、建設(shè)工期、工程質(zhì)量以及在建成以后能否獲得較好的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。按國(guó)際上一些數(shù)據(jù)，設(shè)計(jì)費(fèi)一般只占建設(shè)項(xiàng)目總投資的1%以下，但設(shè)計(jì)工作對(duì)工程造價(jià)的影響程度達(dá)75%以上，由此可見(jiàn)設(shè)計(jì)在整個(gè)工程建設(shè)成本控制中具有何等重要的作用。
　　將競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制運(yùn)用到設(shè)計(jì)階段。要有多個(gè)設(shè)計(jì)單位投標(biāo)從中擇優(yōu)選定最佳的設(shè)計(jì)方案，并吸收未中標(biāo)單位好的設(shè)計(jì)要點(diǎn)，取各家之長(zhǎng)，達(dá)到優(yōu)化設(shè)計(jì)方案的目。這樣才有利于工程成本的控制，使中標(biāo)的設(shè)計(jì)方案能夠達(dá)到預(yù)定的成本控制目標(biāo)。
       推行限額設(shè)計(jì)。在概算確定后明確地對(duì)設(shè)計(jì)單位提出限額要求，如每平方米用鋼量、含砼量、砼標(biāo)號(hào)等。設(shè)計(jì)總負(fù)責(zé)人按安全、可靠、實(shí)用、經(jīng)濟(jì)的建設(shè)方針將概算按單位工程，分工種、按專(zhuān)業(yè)分解，并要求設(shè)計(jì)人員采用新技術(shù)、新工藝反復(fù)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，達(dá)到安全可靠、經(jīng)濟(jì)合理的要求。
　　實(shí)行設(shè)計(jì)監(jiān)理。設(shè)計(jì)監(jiān)理通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)的審查，提出改進(jìn)意見(jiàn)，設(shè)計(jì)院應(yīng)采納其合理的建議，無(wú)償進(jìn)行改正。防止設(shè)計(jì)階段與工程竣工驗(yàn)收相脫節(jié)。設(shè)計(jì)單位應(yīng)保證其設(shè)計(jì)能通過(guò)相關(guān)部門(mén)的驗(yàn)收，防止工程施工完畢而不能通過(guò)驗(yàn)收及浪費(fèi)工程費(fèi)用。
　　建立獎(jiǎng)懲制度。無(wú)論任何一方在安全可靠的情況下提出合理化建議，只要能有效降低成本都應(yīng)適 當(dāng)獎(jiǎng)勵(lì)，以激勵(lì)各方人員設(shè)法降低工程成本。
　　2、在施工過(guò)程中成本控制至關(guān)重要
　　加強(qiáng)和完善現(xiàn)場(chǎng)簽證管理�，F(xiàn)場(chǎng)簽證的管理包括現(xiàn)場(chǎng)簽證的辦理和審查兩個(gè)階段。在施工過(guò)程中，發(fā)生現(xiàn)場(chǎng)簽證時(shí)應(yīng)做到先算帳后實(shí)施，在辦理每一簽證之前必須進(jìn)行工程量及成本增減分析，變工程成本事后被動(dòng)控制為事前主動(dòng)控制�，F(xiàn)場(chǎng)管理人員應(yīng)隨時(shí)深入施工現(xiàn)場(chǎng)，掌握簽證資料的真實(shí)性和必要性，對(duì)其中不實(shí)之處和不合理性加以嚴(yán)格審查。針對(duì)現(xiàn)場(chǎng)簽證可能出現(xiàn)的失實(shí)，簽證小組在審查過(guò)程中首先要鑒別簽證單的真?zhèn)�，再審查虛�?shí)，判定是否該給或該給多少工程量，根據(jù)定額、合同等文件來(lái)判定該簽證內(nèi)容是否允許調(diào)整。
　　把好施工過(guò)程中部分專(zhuān)業(yè)工程及甲供材料設(shè)備的價(jià)格關(guān)。在本公司專(zhuān)門(mén)的采購(gòu)網(wǎng)站上登出招標(biāo)及采購(gòu)公告，每個(gè)公司都可以來(lái)參加投標(biāo)競(jìng)價(jià)，再由評(píng)標(biāo)人員根據(jù)所報(bào)的價(jià)格及質(zhì)量選擇適合本樓盤(pán)定位的具有合適價(jià)格和質(zhì)量比值的產(chǎn)品。
　　做好工程竣工結(jié)算的審查。工程竣工結(jié)算的審查首先是對(duì)施工單位所報(bào)結(jié)算資料的審查。施工單位報(bào)送圖紙、變更單、簽證單、結(jié)算書(shū)應(yīng)首先報(bào)給項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部審查上述資料的真實(shí)性、完整性，對(duì)不符合實(shí)際的資料應(yīng)剔除，不完整的資料應(yīng)在移交給投控部之前補(bǔ)齊，同時(shí)應(yīng)由項(xiàng)目部出具一份移交給投控部的結(jié)算資料屬實(shí)的簽字證明，以示負(fù)責(zé)。另外就是對(duì)結(jié)算書(shū)的審核，由于公司項(xiàng)目較多，結(jié)算人員有限，為了保證結(jié)算的質(zhì)量和公正性，最好采用三級(jí)審查方式，即首先由造價(jià)咨詢公司(或監(jiān)理公司)初審，剔除結(jié)算書(shū)中不合理之處，再由開(kāi)發(fā)公司投控部作好復(fù)審工作，最后送到集團(tuán)公司經(jīng)營(yíng)部終審。這樣即可以互相監(jiān)督，也可以保證結(jié)算的準(zhǔn)確性。
　　三、合理使用銷(xiāo)售推廣費(fèi)用
　　銷(xiāo)售推廣費(fèi)用指用于和銷(xiāo)售推廣有關(guān)的銷(xiāo)售中心、樣板房、現(xiàn)場(chǎng)包裝、廣告宣傳、銷(xiāo)售資料、推廣活動(dòng)等的所有費(fèi)用(未含銷(xiāo)售酬金)。使用好銷(xiāo)售推廣費(fèi)用非常重要，因?yàn)檫@不但關(guān)系到花錢(qián)的多少，項(xiàng)目成本的高低，還影響樓盤(pán)的銷(xiāo)售。弄得不好，錢(qián)花了，預(yù)期效果沒(méi)達(dá)到，還得花錢(qián)做廣告，使成本上升，資金回籠又不理想，形成惡性循環(huán);而銷(xiāo)售推廣費(fèi)用使用得好時(shí)，則會(huì)起到一兩撥千斤的作用。所以要充分研究市場(chǎng)，講究銷(xiāo)售推廣策略，讓所花的推廣費(fèi)用產(chǎn)生最佳效果。
　　控制開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資成本是從項(xiàng)目的策劃開(kāi)始，直至項(xiàng)目投付使用、銷(xiāo)售完成的全過(guò)程的控制，是一項(xiàng)系統(tǒng)性的工作，需要公司各個(gè)部門(mén)參與，并相互配合。要求開(kāi)發(fā)公司努力提高房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平，進(jìn)一步規(guī)范內(nèi)部管理，做到規(guī)范化、程序化、制度化。
　　四、作好項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢的后評(píng)價(jià)工作
　　一個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完畢后，應(yīng)作好項(xiàng)目的后評(píng)價(jià)工作，主要包括項(xiàng)目整體財(cái)務(wù)成本分析，收益分析，建安成本分析，前期費(fèi)用成本分析，策劃銷(xiāo)售成本分析等。這樣一方面可以總結(jié)項(xiàng)目的成敗得失，吸取經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn);一方面可以得到一些經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，為今后其他項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前期成本預(yù)測(cè)和成本控制提供參考依據(jù)。
　　從微觀上講，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本控制進(jìn)行研究對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)參與土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，騰出利潤(rùn)空間、制定銷(xiāo)售策略以及參與市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)有著重要的意義。從宏觀上講，成本控制是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的內(nèi)功，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)中具有十分重要的意義，有利于整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的良好發(fā)展。以上四種途徑可以或多或少的降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本。