淺析房地產(chǎn)開發(fā)中建設(shè)項目管理

    在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，廣義的項目管理是指包括“項目計劃、項目評估、項目組織、項目建設(shè)、項目建成管理”等幾個過程。“項目建設(shè)”做為廣義地產(chǎn)開發(fā)項目中關(guān)健的一環(huán)，在整中項目開發(fā)中有其至關(guān)重要的地位。建設(shè)項目是指需要一定的投資，經(jīng)過決策和實施的一系列程序，在一定的約束條件下形成固定資產(chǎn)為目標的特定過程，在房地產(chǎn)開發(fā)中，建設(shè)項目管理應包含有項目統(tǒng)籌管理及項目施工管理。
　　項目統(tǒng)籌管理應包含項目的定位、銷售（或租賃），服務及各部門協(xié)調(diào)在項目實施的過程中，開發(fā)商各部門的協(xié)調(diào)及嚴密組織是一確保項目成功的關(guān)健要素，嚴密組織是在各項管理制度及考核制度完善的前提下完成的。是對開發(fā)項目的工程建設(shè)施工全過程的管理包括：
    招投標管理、合約管理、成本管理、資金流管理、施工組織管理、風險管理及竣工交付管理，它的意義在于合理的資金，提高資金利用率和實現(xiàn)項目定位計劃。在工程項目管理中。
　　“了解分析—方案制定—資源安排—方案調(diào)整—實施檢查”等步聚是始終需要遵循的原則。房地產(chǎn)工程建設(shè)的管理大抵會由以下要素構(gòu)成：成本—質(zhì)量—工期。而在三個要素中又包含了“合同管理、信息管理及組織協(xié)調(diào)”。
　　成本控制是地產(chǎn)開發(fā)中工程建設(shè)項目管理的第一步聚，要完善這一步聚，就應該要有完善的成本計劃合約管理。
一、成本計劃中所包含的項目設(shè)計是控制成本的主要因素：
　　工程項目管理應在設(shè)計的全過程跟進檢查、協(xié)調(diào)、確保設(shè)計有差著達到完成項目計劃的目標，與設(shè)計師的溝通及領(lǐng)導層設(shè)計意愿和項目意愿的準確傳達理解是設(shè)計計劃成本的差分。這一步聚與工程實施過程中的成本控制是一種必然關(guān)系。而實施中成本的控制是工程管理概念是否完善的測尺。準確的成本控制就是完善的工程管理的必要手段，在此過程“方案調(diào)整”是一種控制成本的手段。在工程過程中項目計劃總是會遇到設(shè)計變更或事實變更等，這些都是成本變化的原固。風險控制在這里就是“制定一種制度，強制禁止某種活動”和“損失款防和損失減少的手段”。
二、合約管理：
    在工程項目過程中，優(yōu)秀的過程實施者是需要完善的合約來管理的，一份好的合約能將成本風險成功的轉(zhuǎn)移及實現(xiàn)由低成本高質(zhì)量的必要要素。而招標過程是實現(xiàn)完全合約管理的構(gòu)成要素，招投標過程可以讓建設(shè)方更多的了解過程實施者及控制過程實施的各個方面，完善的招標制度中減少風險的手段和要素，合約管理在項目管理中應作為相對獨立的一個部門存在，與工程管理部門形成管理鏈條。
　　質(zhì)量管理也就是“目標控制，”“目標”是由企業(yè)領(lǐng)導層編制的一個項目計劃，質(zhì)量目標的實現(xiàn)是項目計劃實現(xiàn)的塔基，項目管理者就該企業(yè)提供目標編制的依據(jù)，目標的編制應有利于組織，有利于合同和有利于全過程管理。將工程的質(zhì)量管理按了解分析—方案制定—資源安排—檢查協(xié)調(diào)—實施調(diào)整幾個要素來控制。
1、了解分析： 項目管理論壇
　　工程管理都只有將項目工程深入了解后才能在專業(yè)的范圍內(nèi)對工程項目提出管理方法，對過程中可能出現(xiàn)的問題及過程風險只有通過深入的分析才能有針對的制定對應的方法。
2、方案制定：
　　工程管理方案是一條聯(lián)系全過程的線。在地產(chǎn)工程管理中，管理方案是過程實施者參照的目標。只有能讓實施者接受的方案才是可行的方案，在方案中應要重點考慮：進度計劃資源供應，成本控制、風險管理和質(zhì)量因素的控制（4MIE：人材料、機械、方法、環(huán)境）。
3、資源安排：
　　在項目過程中，項目的變化是造成資源安排變化的原因而資源安排蝗調(diào)整是繼續(xù)實現(xiàn)項目目標的要素。完善的管理組織的建立是資源安排的第一步。而資金流的安排是在合約管理的前提下，實現(xiàn)低投入高回報的關(guān)健。其間還應包括與實施者協(xié)調(diào)其資源安排的過程。
4、檢查協(xié)調(diào)：
　　隨著項目的進行。管理者必須要做好日常的核查的工作，包括“方案核查、現(xiàn)場核查、資料檢查、資源檢查”等內(nèi)容，現(xiàn)場檢查是工程管理的“樞紐站”，是將各專業(yè)管理聯(lián)系在一起的“繩結(jié)”，是反映管理的一面“鏡子”，是質(zhì)量目標貫徹執(zhí)行法規(guī)的“焦點”，協(xié)調(diào)是過程實施中的干擾和障礙，以達成決策共識、計劃共同、協(xié)調(diào)應包括“內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)和遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào)，內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)包括“項目部內(nèi)部關(guān)系的協(xié)調(diào)，項目部與企業(yè)的關(guān)系及項目部與作業(yè)層的關(guān)系，而與項目存直接或間接合同關(guān)系的近外層關(guān)系的協(xié)調(diào)是重點，但已決不能忽略與無直接合同關(guān)系以及政府各部門的遠外層關(guān)系的協(xié)調(diào)。遠外層關(guān)系往往會成為項目計劃的直接引子。在協(xié)調(diào)包含有“人際關(guān)系的協(xié)調(diào)，組織關(guān)系的協(xié)調(diào)，供求關(guān)系的協(xié)調(diào)，“協(xié)作配合的協(xié)調(diào)”“約束關(guān)系的協(xié)調(diào)”，其中法律法規(guī)的約束關(guān)系的協(xié)調(diào)和合同約束的協(xié)凋是工程協(xié)調(diào)的“保險箱”。
5、實施調(diào)整：
　　隨著項目的進行，項目目標及過程方案的變化，方案的可執(zhí)行性會隨即發(fā)生變化。此時就必須進行方案調(diào)整以確保項目計劃的實現(xiàn)，同時在此過程中執(zhí)行前4項工作。工期也就是項目完成所需要的時間，工期的控制首先要體現(xiàn)在管理方案中，在合約管理中形成必要要素，在實施過程中協(xié)調(diào)達到與實施者的協(xié)調(diào)是確保完成計劃的必需手段，不能單純的依賴合約管理及事實成本控制。

                                                                             2009-9-11