試論房地產(chǎn)建設(shè)的項(xiàng)目管理
發(fā)布時(shí)間：2010/9/9 11:27:00
摘要:本文首先討論了工程建設(shè)項(xiàng)目施工階段控制，接著分析了房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理的措施﹑WBS工作分解結(jié)構(gòu)的應(yīng)用，最后做了總結(jié)。因此本文具有深刻的理論意義和廣泛的實(shí)際應(yīng)用。
關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)建設(shè); 項(xiàng)目管理; 房地產(chǎn); 工程建設(shè)項(xiàng)目; 房地產(chǎn)企業(yè)
一、引言
房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的工程管理貫穿于項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營周期之中，其主要內(nèi)容按過程順序可分為規(guī)劃設(shè)計(jì)管理、開發(fā)管理和施工管理。房地產(chǎn)企業(yè)做好工程全過程的決策、組織、領(lǐng)導(dǎo)、控制和創(chuàng)新是項(xiàng)目獲得成功的先決條件。那么，如何才能控制好工程項(xiàng)目的各個(gè)環(huán)節(jié)呢?
二、工程建設(shè)項(xiàng)目施工階段控制
據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計(jì)，這一階段影響工程投資(工程造價(jià))的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經(jīng)很小，但是，工程投入大量資金卻主要發(fā)生在這一階段，浪費(fèi)投資的可能性則很大，因此，業(yè)主方在施工階段要著重加強(qiáng)以下幾個(gè)方面：
抓好合同管理，避免工程索賠。在工程施工階段成本控制的關(guān)鍵是對工程變更實(shí)行有效控制。針對目前施工單位采取“低價(jià)中標(biāo)，索賠贏利”的工程承攬方式.作為業(yè)主方就要做到事前把關(guān)、主動(dòng)監(jiān)控、嚴(yán)格審核工程變更。從使用功能、經(jīng)濟(jì)美觀等角度確定是否需要進(jìn)行工程變更。以減少不必要的工程費(fèi)用支出。避免投資失控;另外，對施工單位及材料供應(yīng)商不履行合同義務(wù)及時(shí)提出反索賠。使工程項(xiàng)目成本得到有效控制。加強(qiáng)工程施工現(xiàn)場的動(dòng)態(tài)管理。杜絕投資浪費(fèi)。要做到這點(diǎn)一是要盡量減少設(shè)計(jì)變更。嚴(yán)禁通過設(shè)計(jì)變更擴(kuò)大建設(shè)規(guī)模，提高設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，增加建設(shè)內(nèi)容。一般情況下不允許設(shè)計(jì)變更。除非不變更會(huì)影響項(xiàng)目功能的正常發(fā)揮。或使項(xiàng)目無法繼續(xù)進(jìn)行下去。其次，認(rèn)真處理必須發(fā)生的設(shè)計(jì)變更，對于涉及到費(fèi)用增減的設(shè)計(jì)變更，必須經(jīng)設(shè)計(jì)單位代表、業(yè)主方現(xiàn)場代表、總監(jiān)理工程師共同簽字方為有效。二是要嚴(yán)格現(xiàn)場簽證管理，開發(fā)商應(yīng)建立工程簽證管理制度。明確工程、預(yù)算等有關(guān)部門、有關(guān)人員的職權(quán)、分工。確保簽證的質(zhì)量。杜絕不實(shí)及虛假簽證的發(fā)生。為了確保工程簽證的客觀、準(zhǔn)確。我們首先強(qiáng)調(diào)辦理工程簽證的及時(shí)性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項(xiàng)目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定。還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時(shí)間、地點(diǎn)、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價(jià)。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時(shí)處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強(qiáng)預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。把工程管理與造價(jià)控制觀念滲透到各項(xiàng)設(shè)計(jì)和施工技術(shù)措施中去，保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，提高工程項(xiàng)目的投資效益。
三、房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施項(xiàng)目管理的措施
在新的不斷變化的市場環(huán)境下，項(xiàng)目管理已成為房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的有力保障，也是未來長期性組織管理的一種發(fā)展趨勢。
采取面向項(xiàng)目、以項(xiàng)目為核心的管理模式，把項(xiàng)目本身作為一個(gè)組織單元，圍繞項(xiàng)目來組織資源，打破傳統(tǒng)企業(yè)的固定建制的組織形式，根據(jù)項(xiàng)目生命周期各個(gè)階段的具體需要適時(shí)地配備來自不同職能部門的工作人員，項(xiàng)目成員共同工作，為項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)而努力。能夠使組織具有較大的靈活性，尤其當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展壯大，同時(shí)運(yùn)營幾個(gè)乃至十幾個(gè)項(xiàng)目的時(shí)候，實(shí)施項(xiàng)目管理，而不是按項(xiàng)目分立項(xiàng)目公司，能夠極大地提升企業(yè)效率，避免官僚機(jī)制在企業(yè)集團(tuán)中的滋生。
按項(xiàng)目進(jìn)行責(zé)任和目標(biāo)管理，進(jìn)一步把企業(yè)的管理責(zé)任分散為一個(gè)一個(gè)具體項(xiàng)目的管理責(zé)任，由各項(xiàng)目經(jīng)理具體對各項(xiàng)目負(fù)責(zé)，各項(xiàng)目經(jīng)理直接對企業(yè)總裁負(fù)責(zé)，確保各項(xiàng)目的執(zhí)行及完成。此外，各項(xiàng)目經(jīng)理可以將項(xiàng)目分解為許多小的責(zé)任單元，實(shí)現(xiàn)按項(xiàng)目的全任務(wù)細(xì)分和責(zé)權(quán)分明，流程清晰，過程透明，即使是決策層領(lǐng)導(dǎo)，也可以實(shí)時(shí)監(jiān)控項(xiàng)目進(jìn)展情況，抓住關(guān)鍵路徑進(jìn)行管理。管理責(zé)任被細(xì)分為一個(gè)個(gè)細(xì)小的責(zé)任單元，有利于組織對項(xiàng)目執(zhí)行情況及成員工作的考核、監(jiān)督，有利于企業(yè)整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。
采用對于復(fù)雜問題的集中攻關(guān)，打破部門壁壘，因項(xiàng)目進(jìn)程需要，將各種專業(yè)人員團(tuán)聚成項(xiàng)目小組，在項(xiàng)目經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下，溝通協(xié)作，整合攻關(guān)。企業(yè)項(xiàng)目管理關(guān)注項(xiàng)目整體目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，關(guān)注客戶對項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)程度的滿意度，并且在項(xiàng)目的實(shí)施過程中，團(tuán)隊(duì)成員能以項(xiàng)目目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)、客戶滿意度為動(dòng)力，相互之間充分交流和合作，不斷做出科學(xué)決策，力爭高質(zhì)量按時(shí)在預(yù)算內(nèi)完成全部項(xiàng)目范圍，才能夠保證問題解決方案的質(zhì)量和接受的可能性。
實(shí)行學(xué)習(xí)性組織培養(yǎng)計(jì)劃，把個(gè)人發(fā)展與組織發(fā)展進(jìn)行有效結(jié)合。項(xiàng)目管理可以使房地產(chǎn)企業(yè)滾動(dòng)完成項(xiàng)目計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的目標(biāo)。促使企業(yè)不斷上升到新的作業(yè)平臺，在這樣一個(gè)平臺中，決策層和執(zhí)行層采用扁平化的管理模式，而項(xiàng)目小組中的成員在協(xié)同各職能專業(yè)人員完成項(xiàng)目的過程中，又培養(yǎng)了跨專業(yè)能力和協(xié)調(diào)溝通能力，有利于橫向和縱向的人才培養(yǎng)，不斷涌現(xiàn)能獨(dú)當(dāng)一面的項(xiàng)目經(jīng)理和業(yè)精于勤的專業(yè)干將，使企業(yè)始終處在發(fā)展前進(jìn)中。對于個(gè)人的發(fā)展，傳統(tǒng)的職能模式使人們追求的是數(shù)量有限的職能部門經(jīng)理，無法與項(xiàng)目管理為項(xiàng)目成員提供廣闊的發(fā)展空間相比美。
四、WBS工作分解結(jié)構(gòu)的應(yīng)用
WBS是work breakdown structre的簡稱，它是對項(xiàng)目范圍的一種逐級分解的層次化結(jié)構(gòu)編碼。WBS體現(xiàn)了工程項(xiàng)目的管理層次與工作內(nèi)容的劃分。而我國開發(fā)企業(yè)尚無編寫WBS工作分解結(jié)構(gòu)的意識，只編寫較為粗糙的工作計(jì)劃，且對于成本控制不嚴(yán)格，只有大致的目標(biāo)計(jì)劃，造成附加費(fèi)用多，“三超”現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生。下面利用WBS工作分解結(jié)構(gòu)對某開發(fā)項(xiàng)目中成本控制加以說明。
(一)某開發(fā)工程中成本控制因素
工程中應(yīng)貫徹全壽命周期成本控制的思想。從項(xiàng)目的立項(xiàng)規(guī)劃階段到交付使用維護(hù)修繕都應(yīng)考慮成本控制，包含以下幾個(gè)階段：
1)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段：涉及到成本控制的主要因素有：征地拆遷費(fèi)、市政設(shè)施費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)、設(shè)計(jì)變更費(fèi)、材料設(shè)備費(fèi)等。
2)項(xiàng)目招標(biāo)階段：招標(biāo)準(zhǔn)備費(fèi)、評標(biāo)費(fèi)用等。
3)工程施工階段：設(shè)計(jì)圖紙的變更費(fèi)用、總分包配合費(fèi)、工程進(jìn)度款、材料供應(yīng)及采購費(fèi)等。
4)營銷階段：營銷策劃費(fèi)、銷售現(xiàn)場費(fèi)、承諾賠償費(fèi)等。5)工程預(yù)決算階段：價(jià)差調(diào)整費(fèi)、洽商變更費(fèi)、違約索賠費(fèi)等。此外，成本控制還應(yīng)包括期間費(fèi)用和交房物業(yè)管理費(fèi)用等。
(二)某開發(fā)工程中成本控制WBS工作分解結(jié)構(gòu)依據(jù)wBS工作分解結(jié)構(gòu)原理和項(xiàng)目壽命周期內(nèi)成本控制因素，可以得到WBS工作分解結(jié)構(gòu)表項(xiàng)目
隨著房地產(chǎn)開發(fā)工程開工量不斷增加，如何利用已取得土地建設(shè)出高質(zhì)量的建筑物，使企業(yè)與業(yè)主都滿意是廣大地產(chǎn)商的一個(gè)普遍問題。開發(fā)企業(yè)應(yīng)貫徹全項(xiàng)目壽命周期成本管理思想，重視項(xiàng)目前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段作用，有效利用PDCA循環(huán)和WBS工作分解結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目管理思想提高項(xiàng)目附加值、有效降低成本。真正實(shí)現(xiàn)“質(zhì)量是生命、效益是財(cái)富”的目標(biāo)，使消費(fèi)者與開發(fā)商達(dá)到雙贏。
五、總結(jié)
綜上所述，工程項(xiàng)目管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)的過程。業(yè)主方對工程項(xiàng)目的管理與造價(jià)的控制應(yīng)貫穿于項(xiàng)目的全過程，在工程項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段、各個(gè)環(huán)節(jié)，時(shí)時(shí)都要有控制投資的經(jīng)濟(jì)頭腦。充分利用和認(rèn)真分析建設(shè)周期中的重要信息。把握住市場經(jīng)濟(jì)的脈搏，減少或避免建設(shè)資金的流失，最大限度地提高建設(shè)資金的投資效益。把建設(shè)工程造價(jià)控制在批準(zhǔn)的造價(jià)限額以內(nèi)。隨時(shí)糾正發(fā)生的偏差，以保證項(xiàng)目管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。以求在項(xiàng)目建設(shè)各個(gè)階段中能合理使用人力、物力、財(cái)力，以取得最大的投資效益和社會(huì)效益。