淺談大體量住宅業(yè)主方項(xiàng)目管理

摘要：大體量住宅小區(qū)業(yè)主方項(xiàng)目管理有不同于一般住宅小區(qū)的地方，文章對于施工單位的選擇和標(biāo)段的劃分、成本控制、質(zhì)量控制、大體量住宅小區(qū)施工隊(duì)人員、材料、道路造成的負(fù)面影響等方面做了闡述。

關(guān)鍵詞：大體量;住宅;項(xiàng)目管理

    近年來，大體量的住宅小區(qū)越來越多，量變發(fā)生質(zhì)變，體量大的住宅小區(qū)從開發(fā)到施工都不是簡單的一般住宅小區(qū)的相加。大體量住宅項(xiàng)目管理的關(guān)鍵點(diǎn)在哪，本文將從一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程部門的角度對大體量住宅小區(qū)業(yè)主方項(xiàng)目管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)總結(jié)如下。

一、背景介紹

    筆者自2003年以來，分別在三個開發(fā)企業(yè)參與了三個住宅小區(qū)的項(xiàng)目管理工作(見表1)，這三個住宅小區(qū)在同類住宅小區(qū)中體量都是數(shù)一數(shù)二的，本文就選擇了這三個住宅小區(qū)的項(xiàng)目管理作為論述對象。

二、關(guān)鍵環(huán)節(jié)

(一)對于施工單位的選擇和標(biāo)段的劃分

    對于大體量的住宅小區(qū)，在施工單位的選擇和標(biāo)段的劃分上，是與普通住宅項(xiàng)目不同的。通常的住宅小區(qū)一般在十萬平米左右，這樣的小區(qū)施工標(biāo)段的劃分可以分為2—3個標(biāo)段，一個標(biāo)段三萬平米左右，這樣比較合理，按照這種分法，像華明示范小城鎮(zhèn)住宅與公建這樣一個九十余萬平米的項(xiàng)目要分為三十個標(biāo)段，這就使管理難度增大，也需要配備大量的管理人員，顯然不合適，實(shí)際上這個小區(qū)劃分了七個標(biāo)段，每個標(biāo)段都在十幾萬平米，這雖然減少了管理難度，但作為任何一家施工單位，同時施工十幾萬平米的住宅小區(qū)，都有一定的難度。這個問題就需要在標(biāo)段的劃分上要充分考慮施工單位的素質(zhì)和實(shí)力，根據(jù)標(biāo)段的劃分情況來選擇滿足其需要類型的施工單位，關(guān)鍵是要定位準(zhǔn)確，以保證項(xiàng)目實(shí)施的順利、平穩(wěn)。

(二)成本控制

    在瑪歌莊園項(xiàng)目時，由于此項(xiàng)目雖單體面積都在300—600平米之間，面積不大，但棟數(shù)多，所以每一個小的變更，只要是共性的問題，累加起來都不是小數(shù)目，比如說一棟別墅的2000元的變更增項(xiàng)，就是每平米的建安造價增加4—7元，整個項(xiàng)目就要增加500000—100000的投入，因此對一個大體量的項(xiàng)目成本控制要從小做起，防微杜漸。

(三)質(zhì)量控制

    由于體量大，作為一個管理者，工作量會很大，要實(shí)施科學(xué)合理的控制手段：第一，樣板帶路。要在每個分部分項(xiàng)施工前做好樣板，確定統(tǒng)一做法，保證有一個正確指引，同時還要做好樣板強(qiáng)、樣板砼、樣板鋼筋、樣板抹灰、樣板門窗安裝等等樣板示范工作。第二，重點(diǎn)檢查。大面積的施工，作為業(yè)主方每天的檢查不可能面面俱到，這就需要有選擇性的檢查質(zhì)量，要對每一個分部分項(xiàng)剛開始施工時作重點(diǎn)檢查;要對涉及安全的部位及隱蔽部位作重點(diǎn)檢查;要對有質(zhì)量問題的部位做重點(diǎn)復(fù)查。

三、負(fù)面影響

(一)人員

    隨著國家各項(xiàng)政策的實(shí)施及各項(xiàng)建設(shè)加速進(jìn)行，農(nóng)民工的問題現(xiàn)已逐步顯現(xiàn)出來，這主要表現(xiàn)為以下兩個方面。第一，人員緊張的問題。隨著國家計(jì)劃生育政策的初見成效，國家人口增加得到了控制，農(nóng)村的剩余勞動力逐步減少，再加上近年來全國各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，各個建設(shè)項(xiàng)目加速進(jìn)行，造成了農(nóng)民工短缺。第二，人員管理的問題。近年來，國家對農(nóng)民工權(quán)益十分重視，農(nóng)民工的生活獲得了極大改善，農(nóng)民工的觀念也發(fā)生了轉(zhuǎn)變，再加上活多人少，農(nóng)民工對工作選擇余地很大，造成了對農(nóng)民工的管理難度加大。這兩個問題在大體量的住宅小區(qū)尤為突出，特別是同時施工的項(xiàng)目更是如此。所以水木天成小區(qū)的這個問題就不十分明顯。同時由于這個項(xiàng)目分六期開發(fā)，人員不是十分集中，這方面矛盾還不是很突出。但是，在華明示范小城鎮(zhèn)時，這些問題就十分突出，因?yàn)檫@個小區(qū)是九十多萬平米同時施工，工期又十分緊張，各個分項(xiàng)工程都是集中施工，各工種流水不開，造成了大量的人力短缺，往往是做哪個分部分項(xiàng)就缺少所需要的工種，各個標(biāo)段為了按期完工，發(fā)生了互挖墻角的事情，這就造成了人工費(fèi)的水漲船高，在封頂前的一段時間里，各施工單位加大了人工費(fèi)的投入，出現(xiàn)了木工一天人工工資二百元的高價。

(二)材料

    同理，各個分項(xiàng)工程都是集中施工，各工種流水不開，也造成了材料的集中使用，就拿頁巖磚來說，在華明示范小城鎮(zhèn)住宅與公建主體施工時，頁巖磚的生產(chǎn)、運(yùn)輸都不同程度的出現(xiàn)了問題。幸虧市建委和國家發(fā)改委、墻改辦的大力支持協(xié)調(diào)，才保證了供貨的及時，其他像商品混凝土、塑鋼窗等材料都出現(xiàn)了類似問題。

(三)道路

    瑪歌莊園項(xiàng)目一期工程有248棟獨(dú)棟別墅，全部帶地下室和半地下小院，在基礎(chǔ)的施工中道路問題尤為明顯，248棟別墅的基槽一起開挖，又加上基槽挖深三米多，需要放坡，造成了現(xiàn)場道路的擁堵及狹窄，給施工帶來了混亂和不安全因素，為此，根據(jù)現(xiàn)場情況，給道路劃分了主路次路，主路允許雙行，次路只允許單行。并組織各施工單位研究開槽路線，互相避讓，以保證道路暢通。

綜上所述，在大體量的住宅小區(qū)的項(xiàng)目管理中，應(yīng)首先把施工單位選擇與標(biāo)段劃分的工作做好，在項(xiàng)目管理中應(yīng)特別重視成本與質(zhì)量的管理，并應(yīng)充分考慮大體量項(xiàng)目中人員、材料、道路等方面的困難。才能在大體量的項(xiàng)目管理上做到有的放矢、游刃有余。

                                                                               2010-2-2